Cada vez que se lanza un proyecto de construcción o se adquiere un inmueble sobre planos, se firma un documento con una sociedad fiduciaria bajo la premisa de que “el dinero está seguro”. Sin embargo, cuando las obras se retrasan, enfrentan iliquidez o quiebran, surge la gran pregunta: ¿Quién responde realmente?
La respuesta no está en el tamaño de la fiduciaria, sino en el tipo de contrato fiduciario que se firmó. Confundir un encargo de recaudo con una fiducia inmobiliaria de desarrollo puede significar la diferencia entre recuperar la inversión o perder los recursos en un laberinto jurídico.
1. Encargo Fiduciario de Recaudo: La “mera caja”
En este esquema, el rol de la fiduciaria es estrictamente pasivo y limitado. Su única función es recibir, custodiar y entregar los dineros de los compradores al constructor según las instrucciones del contrato.
- Quién responde si falla: La fiduciaria no asume la responsabilidad por la ejecución de la obra, los retrasos del constructor ni la inviabilidad financiera. Si el constructor quiebra o desvía los fondos, la fiduciaria solo responde por los dineros que aún tenga en su poder bajo las reglas pactadas, mas no por la gestión en campo.
2. Fiducia Inmobiliaria de Administración y Pagos / Desarrollo: Mayor control
A diferencia del recaudo simple, aquí la fiduciaria asume un rol fiduciario activo sobre el patrimonio autónomo. Participa en la verificación del punto de equilibrio, administra los recursos del proyecto y gira contra la ejecución técnica y los presupuestos aprobados.
- Quién responde si falla: Aunque la fiduciaria sigue sin ser “constructora”, el marco normativo actual (y los recientes precedentes judiciales) le exige una vigilancia rigurosa sobre los desembolsos, las interventorías y la validación de que la obra realmente avance conforme al plan financiero.
El gran mito: ¿La fiduciaria garantiza la entrega?
Un error común de los inversores y compradores es asumir que la fiduciaria es una aseguradora o co-constructora. Legalmente no lo es. Si el constructor no cumple, el patrimonio autónomo entra a un proceso de reestructuración, liquidación o adjudicación a los beneficiarios, donde la capacidad de respuesta depende enteramente de los activos y flujos reales que queden en el proyecto.
Control financiero: La única vacuna real contra el fracaso
Ya sea que operes bajo un encargo de recaudo o una fiducia de desarrollo, la única forma de blindar la viabilidad de la obra y evitar sorpresas ante fiduciarias e interventores es tener visibilidad absoluta de los costos.
Contar con un control financiero en tiempo real permite cruzar la tesorería, los presupuestos y las compras sin margen de error. Herramientas como las que ofrecemos en Multifox conectan la operación de campo con los requerimientos de auditoría que exige el sector fiduciario hoy en día.
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